Mapy do celów projektowych

To opracowanie kartograficzne w geodezji obejmujące przygotowanie dokumentacji geodezyjnej (mapy sytuacyjno-wysokościowej) niezbędnej do wykonania projektu budowlanego na terenie Polski. Szczegółowy zakres i tryb wykonania mapy reguluje rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 21 lutego 1995 w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie podczas projektowania, budowy, remontu i utrzymywania obiektów budowlanych, dla których jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę.

Mapa do celów projektowych jest opracowaniem powstałym na bazie aktualnej mapy zasadniczej. Na treść mapy do celów projektowych, poza elementami stanowiącymi treść mapy zasadniczej łącznie z granicami władania (własności) nieruchomości (działek), składają się:
1. opracowane geodezyjnie linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, linie zabudowy oraz osie ulic, dróg itp., jeżeli zostały ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu
2. usytuowanie zieleni wysokiej ze wskazaniem pomników przyrody
3. usytuowanie innych obiektów i szczegółów wskazanych przez projektanta, zgodnie z celem wykonywanej pracy

Skalę mapy do celów projektowych dostosowuje się do rodzaju i wielkości obiektu lub zamierzenia budowlanego, uwzględniając, iż:
- skala map dla działek budowlanych nie powinna być mniejsza niż 1:500
- skala map dla zespołów obiektów budowlanych oraz terenów budownictwa przemysłowego nie może być mniejsza niż 1:1000
- skala map dla rozległych terenów z obiektami budowlanymi o dużym rozproszeniu oraz obiektami liniowymi może wynosić 1:2000

Zakres mapy powinien obejmować obszar otaczający teren inwestycji w pasie co najmniej 30 m, a w razie konieczności ustalenia strefy ochronnej – również teren tej strefy.

W przypadku istnienia mapy zasadniczej w postaci analogowej (nienumerycznej) dopuszcza się dwukrotne pomniejszenie lub powiększenie tej mapy celem wykonania mapy do celów projektowych. W razie braku mapy zasadniczej w odpowiedniej skali, projekt sporządza się na mapie jednostkowej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Podział nieruchomości - działek

To wydzielenie z nieruchomości części przez dotychczasowego właściciela na rzecz nowego. Jest to podział prawny (cywilny). W ujęciu wieczystoksięgowym podział nieruchomości polega na odłączeniu z dotychczasowej księgi wieczystej co najmniej jednej działki gruntu wchodzącej w jej skład (wykreślenie z I działu księgi wieczystej) i założenie dla niej nowej księgi wieczystej. W ujęciu administracyjno-prawnym podział nieruchomości polega na określeniu w dotychczasowych jej granicach innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela – podział geodezyjny.

Wstępny projekt podziału zawiera:
- opis i położenie nieruchomości,
- granice i oznaczenia nieruchomości podlegającej podziałowi,
- oznaczenia nieruchomości sąsiednich,
- granice i oznaczenia proponowanych do wydzielenia działek gruntu,
- linie ścian oddzieleń przeciwpożarowych na całej wysokości budynku, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a jej podział powodowałby także podział tego budynku,
- powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu.

Procedura sporządzania operatu z podziału nieruchomości:
- zgłoszenie pracy w PODGiK,
- analiza materiałów pozyskanych z zasobu (osnowa geodezyjna, mapa zasadnicza, ewidencja gruntu, inne opracowania),
- badania stanu prawnego nieruchomości – księgi wieczyste, zbiory dokumentów itp.,
- przyjęcie granic nieruchomości dzielonej – według istniejącego stanu prawnego lub według stanu uwidocznionego w katastrze nieruchomości, zawiadomienie, protokół przyjęcia granicy,
- pomiar motywów sytuacyjnych, pomiar aktualizacyjny,
- wykonanie mapy z projektowanym podziałem (elementy projektowane mają kolor czerwony),
- sporządzanie wykazów zmian danych ewidencyjnych (wykaz powierzchni, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny, szkic nieruchomości itp.),
- skompletowanie operatu technicznego zgodnie z Instrukcją O-3 lub innymi warunkami określonymi przez PODGiK,
- kontrola techniczna,
- przyjęcie operatu do zasobu.

Operat przyjęty do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego stanowi podstawę do wydania decyzji zatwierdzającej podział. Decyzję taką wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości. Decyzja stanowi także podstawę utrwalenia na gruncie nowo wyznaczonych punktów granicznych znakami granicznymi i sporządzenia protokołu według zasad określonych w przepisach o rozgraniczeniu nieruchomości.

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Geodezyjna obsługa inwestycji (budowy)

To zespół czynności wykonywanych przez geodetę w ramach realizacji różnego typu inwestycji budowlanych między innymi takich jak:
- budynki mieszkalne,
- obiekty biurowe,
- obiekty handlowe,
- budowle drogowe.

Zakres wykonywanych prac obejmuje:
- wytyczenie budowli na terenie budowy zapewniające obiekom usytuowania zgodnego z założeniami projektu,
- wielokrotną kontrolę poprawności wykonywanych prac gwarantującym usytuowanie obiektu zgodnie z planem,
- inwentaryzację powykonawczą.

Inwentaryzacja architektoniczna

W obrazowy sposób można powiedzieć, że przy inwentaryzacji chodzi o odtworzenie w dokumentacji (w formie papierowej lub cyfrowej) istniejącego budynku lub fragmentu budynku, który z jakiś powodów nie posiada żadnych projektów lub rysunki są nieaktualne. Opracowaniu należy nadać taką formę, w jakiej powinno zostać złożone do odpowiedniego celu i urzędu. Należy zaznaczyć, że finalnie stanowi ona jedną ze składowych dokumentacji do pozwolenia na budowę, rozbudowę, nadbudowę, więc powinna spełniać konkretne formalne wymogi.

Zasadniczo robiąc inwentaryzację warto wybrać z poniższego zakresu prac:
– Pomiary architektoniczne – pomiar z natury (odzwierciedlenie) ścian, słupów, okien, drzwi, wysokości, balkonów wraz z podstawowym wymiarowaniem.
– Pomiary powierzchni – wyliczenie powierzchni według normy PN-ISO 9836:1997, ponieważ według tej normy liczymy powierzchnię do projektu do pozwolenia na budowę. Na rzutach pomiarów wszystkich kondygnacji powinno znaleźć się wymiarowanie. Dotyczy to wszystkich kondygnacji – zarówno tych podziemnych jak i naziemnych. Inwentaryzacje wykonuje się zwykle w skalach 1:50 lub 1:100.
– Przekroje przez budynek – ilość przekrojów zależy od charakteru i poziomu skomplikowania budynku. Przekroje powinny być wykonane przez wszystkie kondygnacje.
– Pomiary elewacji – może to być pomiar elewacji jednej ściany lub całego budynku; wrysowanie elewacji w programie typu CAD; płaszczyzną rzutowania może być każda ściana osobno lub rozwinięcie elewacji, czyli w jednym ciągu pokazujemy wszystkie ściany budynku.
– Inwentaryzacja sieci – chodzi tu o sieć elektryczną, instalację wodno-kanalizacyjną, gazową, centralnego ogrzewania i wentylacji. Może to być tylko pomiar wybranych elementów sieci typu grzejniki ciepła, gniazdka elektryczne, otwory wentylacji grawitacyjnej lub wrysowanie przebiegu wszystkich widocznych elementów. Inwentaryzacja może zawierać np. schemat przebiegu rur i urządzeń w tryskaczowni lub przepompowni oraz dokumentację fotograficzną.
– Pomiary dachów – pomiar wszystkich elementów, które są na dachu, zarówno urządzenia techniczne jak, np. klimatyzatory, anteny, ale również wszelkie murki. Na pomiar dachu mogą być nałożone wysokości w układzie państwowym lub w układzie zera budynku (znamy wtedy wysokość budynku względem rzędnej terenu przed wejściem).
– Pomiary detali (opcjonalnie) – pomiar wszystkich elementów elewacji (płaskorzeźby, rzeźby, rzygacze, gzymsy, itp.), stolarki okiennej, stolarki drzwiowej. Ma to znaczenie w zabytkowych obiektach, które są pod ochroną konserwatora zabytków.
– Rzut sytuacyjny – jest to oznaczenie lokalizacji budynku w odniesieniu do granic działki, razem z zagospodarowaniem terenu, tj. chodnikami, zielenią, itp.
– Opis techniczny (opcjonalnie) – w ramach inwentaryzacji architektonicznej opis powinien uwzględniać lokalizację, charakter i rodzaj nieruchomości, ilość kondygnacji, wysokość budynku, powierzchnię i inne elementy w zależności od charakteru inwentaryzowanego obiektu.
– Dokumentacja fotograficzna – opcjonalnie.

Wytyczenie działki lub tyczenie terenu

To zespół czynności pomiarowych mających na celu wskazanie w terenie lub na realizowanym obiekcie budowlanym punktów o założonym położeniu w przyjętym układzie odniesienia. Wyznaczenie punktów o zaprojektowanych współrzędnych geodezyjnych względem osnowy realizacyjnej.

Metody tyczenia lokalizacji:
- biegunowa (długość celowej musi być mniejsza niż odległość do punktu nawiązania),
- ortogonalna (domiary jak najkrótsze),
- przedłużenie prostej (nie powinno przekraczać 1/3 długości bazy),
- wcięcie kątowe w przód,
- metoda trygonometryczna,
- metoda przecięć,
- metoda teogrametryczna (z wykorzystaniem 3 teodolitów optycznych).

Jeśli spełni się zalecenia, układ błędów jest najbardziej korzystny, trzeba tak projektować osnowę, aby było możliwe zachowanie tych warunków.

Pomiary geodezyjne

W geodezji wykorzystywane są ze względu na przeznaczenie zdobytych wyników badań trzy rodzaje pomiarów.

Pierwszą grupę stanowią pomiary poziome, nazywane inaczej sytuacyjnymi. Są one przeznaczone przede wszystkim do określenia wzajemnego położenia na mapie szczegółów terenowych.

Drugi rodzaj pomiarów związany jest z ukształtowaniem powierzchni Ziemi.
Pomiary pionowe (wysokościowe) służą do ustalenia ukształtowania danego terenu, które odzwierciedlane są w postaci stworzonych dla tych potrzeb map.

Ostatni typ pomiarów geodezyjnych jest kombinacją dwóch poprzednich. Pomiary te są określane mianem wysokościowo-sytuacyjnych. W wyniku ich przeprowadzenia sporządza się mapy odzwierciedlające jednocześnie wzajemny układ szczegółów terenowych i rzeźbę terenu.

Tyczenie budynku w terenie

Zgodnie z prawem ujętym w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Art. 43. 1. obiekty budowlane wymagające pozwolenia na budowę oraz obiekty, o których mowa w Art. 29 ust. 1:
- pkt. 19a) sieci: elektroenergetyczne obejmujące napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, telekomunikacyjne,
- pkt. 20) przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne,
- pkt. 20a) telekomunikacyjne linie kablowe
- pkt. 20b) kanalizacja kablowa

podlegają geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po ich wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, obejmującej położenie ich na gruncie.

Tyczenie to zespół czynności pomiarowych (geodezyjnych) mających na celu wskazanie w terenie lub na realizowanym obiekcie punktów o założonym położeniu w układzie odniesienia oraz oznaczenie tych punktów w sposób tymczasowy lub trwały.

Tyczenie obiektów budowlanych służy wyniesieniu planu budynku na działce budowlanej. Warunkiem prawnego wytyczenia budynku na działce budowlanej jest posiadanie pozwolenia na budowę. Podstawą do geodezyjnego wytyczenia obiektu na gruncie jest mapa do celów projektowych. Mapa do celów projektowych jest nieodzownym załącznikiem pozwolenia na budowę.

Prace związane z tyczeniem obiektów budowlanych wykonywane są przed rozpoczęciem budowy. Efektem wytyczenia obiektu budowlanego na działce budowlanej powinno być takie usytuowanie obiektu, aby było ono zgodne z projektem budowlanym i z zachowaniem położenia obiektów istniejących względem projektowanych.

Wznowienie granic działki

Istnienie trwałego ogrodzenia, niestety, nie świadczy o tym, że ogrodzenie to odpowiada granicy danej nieruchomości z nieruchomością sąsiednią. Zdarza się że stan faktyczny poprostu nie pokrywa się ze stanem jaki wyznaczają fizycznie ogrodzenia. Granice często ulegają zatarciu i w takiej sytuacji należy przeprowadzić wznowienie znaków granicznych.

Zgodnie z ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne:
„Art. 39. 1. Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy.

Wyodrębnienie lokalu

Do sprzedaży lokalu konieczne jest jego wcześniejsze wyodrębnienie. Lokal musi stać się odrębną rzeczą, którą można wprowadzić do obrotu, a nie częścią składową większej nieruchomości.

Kwestią najistotniejszą przy wyodrębnieniu lokalu jest jego samodzielność stwierdzona zaświadczeniem starosty.
Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali „samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”.

Przedmiotem odrębnej własności lokalu może być samodzielny lokal. Ustanowienie odrębnej własności lokalu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Odrębna własność oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności. Jednakże nie może ona istnieć samodzielnie, gdyż wraz z nią związane są prawa do współposiadania części budynku i prawa do gruntu pod budynkiem oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Odrębna własność jest najpełniejszym prawem do nieruchomości. W przeciwieństwie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy którym jest się tylko uprawnionym do posiadania danego mieszkania czy innego lokalu, to w przypadku jego odrębnej własności jest się rzeczywistym jego właścicielem, lokalu wraz z prawami z nim związanymi: prawem do gruntu pod budynkiem oraz wszelkich części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali. (Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu jest się właścicielem jedynie prawa do tego lokalu, a nie samego lokalu).

Pewnym wyjątkiem czy zagrożeniem dla wyżej opisanej odrębnej własności jest sytuacja, gdy z lokalem tym związany jest udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, a nie prawo własności tego gruntu. W takim wypadku odrębna własność lokalu jest ograniczona w czasie i nie może trwać dłużej od prawa użytkowania wieczystego. Z chwilą wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasa odrębna własność budynkowa, a wraz z nią wygasa odrębna własność lokalu. Zaznaczenia wymaga, że w przypadku spółdzielni mieszkaniowych grunt także może być jedynie w użytkowaniu wieczystym.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu możliwe jest w budynku, w którym istnieją co najmniej dwa lokale. Ustanowienie odrębnej własności lokalu następować może w wyniku:
- umowy zawartej między współwłaścicielami lub między właścicielem a nabywcą lokali, lub w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu, a po zakończeniu budowy – wyodrębnienia w tym domu własności lokalu i przeniesienia tej własności na drugą stronę umowy lub na inny podmiot wskazany w umowie,
- jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
- orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Pomoc i doradztwo w zakresie prac geodezyjnych

Oferujemy doradztwo techniczne oraz prawne z zakresu geodezji i kartografii. Nasze działania obejmują:
- sprawdzenie możliwości wykonania podziału nieruchomości,
- pomoc w wybraniu sposobu, trybu i metody podziału oraz doprecyzowaniu terminów,
- regulowanie i badanie stanu prawnego nieruchomości,
- sprawdzenie przeznaczenia oraz pozostałych informacji dotyczących działki, zawartych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego,
- przygotowanie koncepcji podziału nieruchomości,
- analizę materiałów geodezyjnych i kartograficznych dotyczących działki,
- doradztwo w zakresie pozostałych czynności dotyczących m.in. transakcji kupna-sprzedaży, zmiany prawa własności, służebności gruntowych, itp.

Inwentaryzacja powykonawcza

Zakres czynności geodezyjnych w przypadku realizacji jakiejkolwiek inwestycji budowlanej obejmuje wytyczenie budynku na terenie budowy, kontrolę prawidłowości wykonanych prac w trakcie budowy i inwentaryzację powykonawczą. Wszelkie działania, w wyniku których, kształtowana jest przestrzeń muszą być odnotowane w dokumentach geodezyjnych. Wyniki opracowań geodezyjnych są przedstawiane najczęściej w postaci map, na których odnotowywane są wszelkie zmiany przestrzenne.

Potencjalny inwestor, który podjął decyzję o budowie obiektu, musi skontaktować się z Urzędem Miasta lub Gminy na terenie, której zamierza postawić zaplanowany obiekt. Uzyska on tam informację, czy zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego może wykonać daną inwestycję. Jeśli inwestor uzyska od uprawnionego organu decyzję o warunkach zabudowy może zwrócić się do geodety o sporządzenie planu zagospodarowania terenu działki. Plan taki tworzony jest na bazie aktualnej mapy do celów projektowych. Na tą mapę geodeta nanosi odpowiednie zmiany zgodnie z pomiarami wykonanymi w terenie. Gdy zakończone są prace projektowe inwestor otrzymuje pozwolenie na budowę.
Usługi świadczone przez uprawnione biura geodezyjne niezbędne są także na każdym etapie budowy, aby była ona zgodna z projektem. W czasie realizacji inwestycji zalecany jest stały kontakt z biurem geodezyjnym. Powykonawcze pomiary inwentaryzacyjne inwestycji są niezbędne do uzyskania protokołu odbioru. Dlatego wybór dyspozycyjnego i solidnego geodety jest jednym z ważniejszych wyborów podczas realizacji każdej inwestycji.